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  财经365讯,对于所有房企而言,降低杠杆率是目前最重要的工作。在2015年下半年及2016年借着低利率公司债大规?!盎荻诹浮钡姆科?,从今年下半年开始的两年内,将面临高达数千亿的债务偿还压力。但融资环境已由昔日的宽松转为紧缩,房企境内信用债、非标融资等渠道都遭到堵截,融资难度明显增大,海外发债、信托募资等再度升温。

房地产信托

??还债高峰来临

??上半年的最后两个月,房企被一波发债“中止潮”搅得有些闹心,这些债券发行的目的是为了“续命”,因为从2018年下半年开始,房企就步入了回售高峰期。

??据海通证券测算,地产债将在未来2-3年迎来到期高峰。存续地产债中,2018年需要偿付的规模为1613亿元,是2017年的2.3倍,其中下半年是上半年的近3倍;2019-2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元;此外,存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿元,2019年也接近3700亿元。据业内人士披露,这还不包括大量需偿还的表外资金。

??之所以有如此之大的偿还压力,是因为2015年下半年和2016年房企曾借着政策红利大规?!盎荻诹浮?。彼时楼市主基调是“去库存”,加上2015年初公司债发行难度被降低,一些大型房企的发行利率一度低至3%。

??房企债券融资需求由此得到释放,发行规模出现井喷??硕鹧芯恐行氖菹允?,2015年监测的108家典型房企融资总规模达1.36万亿元,融资规模是2014年同期两倍。其中,房企票据、债券类融资成为房企融资的主流方式,金额达7376亿元,占比54%;2016年1-11月,108家房企融资总规模达1.12万亿元。而房企债券的期限结构多采取3+2年、2+1年等,也就是从今年下半年开始将大批量到期。

??但面对即将到来的还债高峰期,房企还想以低利率融到资已不是易事,甚至连融资本身也受到了诸多限制。2016年10月,新一轮楼市调控拉开大幕,房企发债瞬间跌入寒潮,当年四季度发债规模即比一季度缩水超六成,2017年继续下降,到了今年5月还出现了一波密集的发债项目中止。

??“求钱若渴”

??这只是房企融资困局的冰山一角。楼市调控以来,针对房地产行业的违规融资例如土地融资、首付贷等遭全面严查,私募资管、银行委托贷款等也不同程度受到严控??硕鹧芯恐行氖菹允?,今年5月,监测的108家房企新增融资额为579.69亿元,同比下跌45.3%。融资结构中,银行贷款环比下降29.67%;受债市波动影响,房企的票据、债券发行额缩量明显,环比下降49.9%。业内机构还指出,随着4月资管新规的出台,大部分投向房地产行业的非标融资也将在2020年底前无法续发或存续。

??不少房企的负债率已经拉响警报。Wind数据显示,今年一季度末,我国房企资产负债率上升至79.42%,创下13年新高;资产负债率超过80%的A股上市房企近40家。有银行业人士曾透露,负债率超过70%就很难得到贷款,这是一条“隐形警戒线”,也有业内人士表示负债率警戒线是80%。国资委主任肖亚庆此前曾公开点名两家负债率超过85%的央企,分别是中国铁物和中钢集团,均是靠钢贸业务虚增规模,引发债务风险。

??与此同时,许多房企的现金流也告急。Wind数据显示,A股128家上市房企中,一季度现金及现金等价物净增加额为负的房企达到72家,占比超过一半。

??被按住资金命门的房企开始转战其他融资渠道。据中原地产研究中心统计数据显示,截至2018年前5个月,房地产企业海外资本市场融资数据达到了71笔、293.72亿美元,与2017年同期的31笔、127.85亿美元相比上涨幅度达到了130%。

??此外,房企通过信托融资堪称“一枝独秀”。用益信托最新统计数据显示,今年上半年,68家信托公司共发行集合信托产品5444只,募集资金9742.92亿元,其中房地产信托1538只,规模总计3927.95亿元,在发行规模上占全部集合信托发行的40.3%。这意味着,上半年超4成信托资金流入到房地产领域。

??而在信托分析人士看来,房地产业务不可能一直持续增长,监管部门可能会出台相关政策,毕竟房地产本身是被调控行业,不可能把社会大量资金投入其中。随着央行建立起统一资管监管体系,监管部门会更高效地执行穿透监管措施,房地产信托规模很可能不会再像上半年那样突飞猛进。

??降杠杆率为当务之急

??另有分析师指出,近两年房企融资模式有所创新,比如购房尾款、物业费等ABS融资和永续债融资,还有其他非标债权融资和民间借贷等方式,这些债务并未计入负债中,房企所要面对的债务?;冻谐∠胂?。

??央行在6月下旬发布的《中国区域金融运行报告(2018)》中就批评房地产企业的高负债率?!耙恍┓康夭笠蹈赫式细?,偿债压力较大;部分城市新房、二手房价格倒挂;租赁关系不稳定,市场不规范,监管难度较大,房地产市场长效调控机制有待完善?!毖胄性诒ǜ嬷腥缡切吹?。

??值得一提的是,房企兼具金融属性,对杠杆的依赖性强,负债率的失控与房企高杠杆经营模式不无关系。业内人士认为,2018年将是房企最近四年资金压力最大的一年。

??易居研究院智库中心研究总监严跃进称,其实兑付的风险预警在2017年就已经存在了,但目前政策的持续性超乎预期,至今没有宽松迹象,所以从时间上看,虽然企业对还债高峰期有所准备,但是偿债方面的压力仍比想象要大?!跋衷诠悍啃枨蟠吹淖式鸹亓俣然故强梢缘?,并不是很尴尬,换而言之,摇号政策持续,市场交易本身并不悲观。但是如果各类高杠杆债务多,那么兑付压力、部分保证金缴纳压力、部分到期收益兑付压力等,都会倒逼此类房企采取股权质押、增发,或者说以价换量销售?!毖显窘治龅??;袢「嗖凭恃?,请随时关注十一选五走势图内蒙古网站。

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